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部屋の契約を交わす

我々には住み続ける権利がある

賃借人には「借地借家法」により「住み続ける権利」が保証されています日本では、賃借人は強制的に退室を命ぜられる事はないのです。この権利は非常に強いものですから、よっぽどの事がない限り守られます。それこそ、少しくらい家賃を滞納しても家主に強制退去させる権利は無いほど強いのです。

水漏れやボヤ騒ぎを出しても、賠償の必要はありますが追い出される事はないでしょう。賃借人の住み続ける権利は、一般に思われているよりも強力な権利なのです。

大家さんにも選ぶ権利がある

賃借人に住む権利があるように、大家さん(賃貸人)にも賃借人を選ぶ権利(審査)があります。貸してくれと言えば、必ず借りられるわけではないのです。

「連帯保証人」はその典型です。多くの物件は連帯保証人がいなければ契約出来ません。連帯保証人とは、借り手の過失によるトラブルを賠償する人物であり、家賃の滞納、家事などの損害を補償します。

普通、親兄弟などの肉親、友人、頼める人がいない時は保証会社に頼みます。大家さんは賃借人の支払い能力、保証人の支払い能力など、総合的に考慮し貸すかどうか判断するわけです。

敷金・礼金・更新料とは?

敷金とは

敷金は賃借人が入居期間中、大家さんに預ける保証金です。通常の生活の損耗を超えた傷や汚れの補修、もしくは家賃の滞納など、借り手に非がある損害に対し、預けた敷金から補償費用が支出されます。海外では「セキュリティ・デポジット」がそれに当たります。

敷金は何もなければ退去時に全額返還されます。しかし、敷金に関しては賃貸借において最もトラブルが起こりやすい部分ですから、賃借人も入居時に写真を撮るなど事前の対策を施すとよいでしょう。

ちなみに、敷金には金利がつきません。他人にお金を預けるわけですから本来は金利がつくはずです。事実、大家さん側は預かった敷金を運用し利益を上げていたりします。

韓国では「チョンセ」と呼ばれる保証金制度があります。部屋を2年契約した場合、入居時に保証金を預け家賃は無料になります。大家さんは保証金を運用し利益を上げているので、それが家賃の代わりになっています。

敷金は一種の融資ですから金利がついて然るべきです。しかし、日本ではこの点は無視され、賃貸人は預かった敷金を運用し、その利益を丸々手にしているのです。

礼金とは

礼金は日本独特の文化です。戦後間もない頃は物件が少なく、わざわざ貸してくれる大家さんに感謝の意を込めて送った謝礼金が始まりとされています。

つまり、礼金は本来不必要な、商品価格とは無関係なお金です。賃借人は賃料を払い部屋を借りているわけですから、そもそもおかしな話なのです。しかし、賃貸人としては得な名目ですから中々無くならない。現在は供給過剰の時代で礼金0円の所も多くなっており、いずれこういった奇習は消滅していくでしょう。

礼金は感謝の念をお金で表したものですから、敷金と違い返金されません。

更新料とは

更新料は契約満期時に、これからも賃貸借契約を続ける時に支払う手数料です。更新料も礼金と同じく海外ではほとんど見ないものです。

更新料は家賃の2、3ヶ月分が相場で、2年おきに発生します。現在は借り手市場ですから、更新料0円の所も多くなってきました。

なぜ、色々な名目でお金を取るのか

日本は他国と違い様々な名目でお金を取られます。一つには人間は欲深いからでしょう。しかし、以前から前述した「借地借家法」という法律が賃貸市場を荒らしていると批判されてきました。この借地借家法のリスクプレミアムが色々な形で上乗せされている、と考えられます。

借地借家法の問題点に関しては、借地借家法とはを参照して下さい。

契約時に必要な書類

物件に納得し、いざ契約する場合、必要になる物が以下です。

(1). 住民票
(2). 収入証明書(源泉徴収票など)。学生は学生証
(3). 印鑑証明書(通常3ヶ月以内)
(4). 健康保険証、自動車免許証など

借り手が学生、無職の場合、連帯保証人の収入証明書が必要な事もあります。

火災保険に関して

不動産業者は大抵「火災保険」を提案し、加入が義務付けられているケースも多いのです。この火災保険は「家財補償」「借家人賠償補償」「個人賠償補償」の3つの補償が含まれています。

物件そのものは大家さんが火災保険契約を結んでいますが、運び込んだ家財道具は自分で火災保険を契約する必要があります。これが「家財補償」です。

自分は火事なんて起こさないと考えるのは迂闊です。日本には失火責任法があり、失火者に重大な過失が無ければ、賠償義務は生じないと定められているのです。つまり、隣家が火事になりもらい火で部屋が焼けても、重大な過失が無ければ補償ゼロという事です。

重大な過失とされる失火の例が以下です。

●タバコの火の不始末
寝たばこなどによる失火

●暖房器具による失火
石油ストーブの給油時、火を消さずに行った。

●天ぷら油から失火
調理中にも関わらず、長時間台所から離れた隙に失火。

などです。ウィキペディアにもまとめられていますのでチェックしてみて下さい。

「借家人賠償責任補償」は、上記の火災保険に付いている特約であり、火災時の建物に対する補償です。賃借人は、借りた部屋を借りた状態に戻して返す「原状回復義務」を負います。その原状回復義務をカバーするのが借家人賠償責任補償です。

「個人賠償補償」は、水漏れにより階下を水浸しにした、ベランダに置いていた鉢植えが落ち、通行人に当たった、飼い犬が他人に噛み付いたなどのトラブルを補償します。

部屋を借りる時の火災保険は、不動産業者が提示する保険に入る義務はありません。そもそも火災保険の加入自体が任意です。しかし、入らないと部屋を貸してくれないケースがほとんどでしょう。

自分で火災保険を選ぶ

不動産業者の指定するがままに契約するのは止めて、自ら調べ自分に合った火災保険に加入しましょう。自分で選ぶ場合、保険に賠償補償(借家人賠償、個人賠償)が付いていて、指定された金額を満たしている必要があります。つまり、自由に選べるのは家財保険の金額であり、自分に合わせて必要な補償額の保険を選べばよいのです。

ちなみに、大家さん側が提示する火災保険は2年間で2万円が相場です。

忘れちゃいけない火災保険の解約

引っ越した場合は解約手続きを忘れないで下さい。契約期間が残っていれば、それに応じて解約返戻金が支払われます。

これを忘れていると二重払いになったりします。気を付けましょう。

手付金と申込金の違い

「手付金」と「申込金(預かり金)」は、物件を仮押さえしてもらうために不動産に預けるお金の事です。両方とも一時的に預けるものですが、両者には違いがあります。

仮押さえしてもらい、その後、事情によりキャンセルした場合、申込金は(賃貸借契約を結ぶ前に限り)戻ってきます。申込金は、契約が成立した場合、そのお金を全額賃料に充てる事も出来ます。預ける前も後も、あくまであなたのお金という事です。

しかし、手付金は戻ってこない場合がほとんどです。手付金は契約時の内金として理解されます。一般に手数料の一部として差し引かれたり、契約解除時は「手付け流れ」という名目で全額没収される事もあります。

申込金の場合は、

(1) 領収書(書面)を受け取る
(2) 返却される事を確認する

以上の2点を忘れないで下さい。

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