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不動産屋を訪ねよう

広域型と地元密着型

不動産業者には「広域型」と「地元密着型」があります。両者の違いを解説しましょう。

広域型の不動産業者

デベロッパーや建設会社などを母体にし、広域に支店展開している業者、またフランチャイズ形式で展開している業者です。

メリットとしては、

■効率が良い
蓄積している情報量が多く、コンピューター管理のため手際が良く、他の支店の情報なども取得出来ます。

■安心感がある
母体が大きな企業ですから、社員教育もしっかりしており、接客態度も良く安心感があります。

■サービスが充実している
競争の激化により、「敷金礼金ゼロ」「仲介料なし」といったキャンペーンを実施していたりします。個人経営店と比べて、総じてサービスが充実しています。

地元密着タイプ

一般的にイメージされる町の不動産屋さんです。多くは個人経営店ですから、中には態度の悪い業者もいますが、思わぬ掘り出し物が見付かる事もあります。

メリットとしては、

■融通が利きやすい
アパートやマンションの地主と付き合いが長く、ある程度の融通を通してくれたりします。営業年数は掲げてある不動産免許で確認出来ます。

■掘り出し物が見付かる
あまりローカルな物件は情報誌、インターネットにも載っていない事も多く、そういった掘り出し物件を持っているのは、地元で長く商売をしている地元密着型の業者です。

基本条件は予め決めておく

不動産屋へ行く前に、

■エリア
■間取り
■設備
■賃料

の基本条件は決めておきましょう。不動産屋へ行って部屋の希望を聞かれた時、あやふやな受け答えだと相手は真剣に対応してくれません。

住居費は一般に収入の30%が妥当と言われており、収入20万円なら家賃は6万円程度です。しかし、収入によっては30%だとかなり苦しくなる場合もあり、もっと抑えた方が賢明です。

結婚指輪は給料の3ヶ月分というのは、デビアス社が販促のために作り出したキャッチコピーですが、家賃は収入の三分の一というのも、どこかマーケティング戦略の香りがするのは私だけでしょうか。

部屋探しの最適な時期

一年で最も部屋が空き、その情報が豊富なのは1~3月です。この時期は転居シーズンであり、特に単身者向け物件が大量に出回ります。新築物件もこの時期が最も多くなります。

1~3月の転居シーズンに引っ越す必要がない人は、あえて5~8月、10~12月のオフシーズンを狙うのも一つの方法です。5~8月は、転居シーズンに売れ残った物件の価格改定が行われ、全体の賃料相場も下がります。

部屋探しは2、3ヶ月前から始めます。1ヶ月前では遅すぎであり、適当な部屋が見付かっても、入居可能日が引っ越し日に間に合わない場合もあります。逆にあまりに早過ぎると、不動産業者はすぐに引っ越してくれる人を優先し、あなたを軽んずる可能性があります。

不動産業者との駆け引き

不動産業者とのやり取りでは、相手もプロですから早く決めさせようとあの手この手を使ってきます。

■他にも希望者がいるんだよね
業者はこちらを焦らせて早く契約させようとしています。まだ数件しか見ていないのなら、焦って契約せず他の部屋も見るべきです。

良い部屋は定期的に出てくるものですし、一度契約してしまうと、その部屋が気に入らなくとも引っ越すとなれば手間もお金も大変です。

■引っ越しはいつまでですか?
これはこちらの残された時間を聞き出し、場合によっては足元を見るという意味です。実際より少し長めの期間を言っておけばいいでしょう。

■どこへ行っても同じだよ
諦めさせ決めさせようという腹でしょうが、全ての業者が同じ物件しか扱っていないわけはありません。相手にせず他の不動産業者も当たってみましょう。

元付けと客付けとサブリース物件

家主が最初に部屋の販売を依頼するのが「元付け」業者です。その元付け業者からさらに別の不動産業者に流す事があります。それが「客付け」業者です。

つまり、家主から見ると元付け業者が下請け、客付け業者が孫請けの関係であり、販売チャネルを増やし販売効率を上げているのです。

大家、不動産業者、客の関係図

大家、不動産業者、客の関係はこのような形になっており、全く同じ物件を別の不動産業者で見付ける事もあるわけです。ちなみに、家主と不動産業者の一対一の関係を専任媒介と呼びます。

サブリース物件とは、転貸(てんたい:人から借りた物をさらに他の人に貸す事)であり、家主から不動産業者が建物の一部もしくは全てを借り上げ、貸し出している物件の事です。

不動産業者は家主に賃料の9割程度を賃料保証として支払い、1割程度の差額を収益として得るわけです。賃料保証というのは、部屋が空室になっても賃料の支払いを保証するという意味です。

アパートとマンションの違い

実は、アパートとマンションを区別する明確な定義はありません。不動産業者が勝手にこれはアパート、これはマンションと決めているのです。

一般的には2階建て以下、木造や鉄骨造の建物はアパート、鉄筋コンクリート造(RC)、もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)の建物をマンションと呼びます。すなわち、建物の主要部分(躯体)にコンクリートを使っていなければアパート、コンクリートを使っていればマンションと呼ばれます。

しかし、前述した通り明確な定義はなく、コンクリートを使用しておらずともマンションと表記されている物件もあります。

分譲・公団・リロケーションとは

部屋探しをしていると、「分譲」「公団」「リロケーション」という言葉をよく目にすると思います。

分譲物件とは

賃貸は人に貸す目的で造られた物件ですが、分譲は人に購入してもらう(分割譲渡)目的で造られた物件です。分譲には主に3つのタイプがあります。

・賃貸用に造られたがグレードが分譲に近く、事実上の分譲物件
・分譲用として売り出されたが、売れ残り賃貸用に回った物件
・分譲マンションを購入した人が、大家になり賃貸に回した物件

分譲物件は、賃貸物件と比べてグレードが高く造られているのが一般的です。グレードとは床、壁が厚く、防音性、断熱性、耐震性に優れ、収納面などでも優れているという事です。

公団住宅とは

公営の賃貸物件です。昔は「古い、遠い、狭い」と毛嫌いされる代表格で、メリットは賃料が格安だけの貧困層向けの物件というイメージでした。

しかし、不況の現在ではその安さが魅力となり、物件によってはデザイナーズマンション風であったり、基本ファミリー向けが多く広く、更新料もありませんから、最近は人気が上がっています。

一度、入居した人は中々引っ越さないので、入居したいと思っても空きが無い事が多く、時間が掛かる事もしばしばです。すぐに引っ越したい時は向きませんが、気長に待てるのなら取り敢えず申し込んでおくのがいいでしょう。

リロケーション物件とは

大家が一時的に家を空ける場合(転勤、海外赴任など)、その間、他人に貸し出している物件です。一個人が購入している物件ですから、普通の賃貸物件と比べてグレードが高い。

一般的な賃貸物件と異なるのは家賃と退室です。賃料は相場よりも安く、時期が来たら出て行かなければなりません。通常の賃貸借契約では、借り手の都合が優先されますが、リロケーション物件では大家の都合で決まるからです。

リロケーション物件では更新は基本的に無く(更新料も無い)、最初に契約期間を決め、時期が来たら出て行き原則中途解約は出来ません。

ルームシェアとは

ルームシェア(ハウスシェア)とは、一つのファミリー向け物件を複数人で借りて一緒に住むという物件です。若年層の人口減により日本でも段々数が増え、知名度が上がってきています。

ルームシェアのメリットは、家賃の節約、単身で借りるより部屋のグレードが高い点です。

デメリットは他人との共同生活、共有スペースがあるという点でしょう。他人との共同生活はトラブルの元であり、参加者同士、事前に細かなルールを決める事を勧めます。以下が取り決めておくべきリストの参考です。

・物件は連名契約にする
・生活費(家賃、光熱費、食費等)の負担割合
一般的には割り勘が多いようです。一定期間部屋を空ける場合(旅行など)の負担に関しても決めておきましょう。
・家事(ゴミ出し、料理、掃除等)の役割分担
誰が何時、何曜日に何をするかといったルールです。人間が複数いれば、必ずだらしない人間が出てきますから、各々勝手にやるというのが一番かもしれません。
・時間に関する禁止事項
夜○時以降は音楽、楽器を鳴らさない、夜○時以降はお風呂を使わないなどです。
・知らない人は連れ込まない、もしくは要確認
勝手に見知らぬ人を連れてきて騒ぐのは他の住人に迷惑です。恋人、友人等は連れ込み禁止、もしくは必ず事前に確認、報告といったルールにしましょう。
・共有OKな物を決めておく
家電、調味料、食品(飲み物)勝手に使って良いもの、悪い物をリスト化しておきましょう。食品は自分の名前を書き、勝手に食べられないようにします。
・ペット
中にはペットを飼おうとする人もいますから、事前にルールに含めておきましょう。
・緊急連絡先の共有
住人が病気になったり死亡した場合、親族など連絡しなければならない相手の連絡先を共有しておきましょう。

これらを口約束にせず、しっかり書面で保存しておきましょう。ホワイトボードにルールを箇条書きし、あちこちの部屋に設置しておくのもトラブルを避ける有効な手段です。

シェアハウスで最も重要な事は不公平感を生まない事と、仲良くするのを前提にしない事です。

コレクティブハウジングとは

世代を超えた他人同士が一軒家、集合住宅に住む絆型ルームシェアです。スウェーデンの建築家スヴェン・マルケリウスとノーベル平和賞受賞者アルバ・ライマル・ミュルダールが共同で考えたプロジェクトでした。元々は70年代の欧州で発展し、アメリカでも「コウハウジング」として広まっています。

最大の狙いは共働き夫婦、単身高齢者が増加する世相に対応するため、子育てや力仕事、さらにはふれ合いを共有化する事です。通常、食事や語らいは共有スペースのリビングなどに集まり行われ、現代の希薄化した人間関係を回復し、無縁社会を脱し絆を深めるのです。

しかし、理念は聞こえがいいのですが、裏を返せば他人の子の子守り、無縁な老人の介護、雑用などをタダでやらされるという事です。大抵それは腕力や元気のある若者に押しつけられるでしょう。

人は孤独に寂しさを感じ、濃密な人付き合いに不自由も感じます。ふれこみが美しいものは胡散臭いと相場が決まっています。今後、こういったスタイルは増加するでしょうが、参加するかどうか、そのメンバーにはゆめゆめ気を付けて下さい。

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