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持ち家と賃貸はどちらが得か?

持ち家と賃貸に優劣は無い

よく持ち家と賃貸では、持ち家は資産として残るが、賃貸は家賃を払い続けても最後に何も残らない、だから持ち家の方が得だと言われます。本当にそうでしょうか?

例を挙げましょう。あなたがもし5000万円持っていたとして、それでマイホームを買った場合をA、賃貸に住み5000万円を有価証券(株や債権)を買った場合をBとしましょう。バランスシートは以下のようになります。

持ち家と賃貸のバランスシート

見れば分かりますが、左の資産が不動産(ストック)か有価証券(フロー)かだけで、バランスシートで見ると優劣が無い事が分かります。後は資産がどれだけ利益を上げられるかで差が生まれるはずです。

次に問題になるのは家賃の有無です。パターンAではマイホームですから家賃は0円です。パターンBは賃貸ですから毎月の家賃を支払う必要があります。パターンAは5000万円相当の不動産を購入していますから、パターンBも5000万円相当の不動産を賃貸で借りたとします。家賃は取り敢えず月12万5千円(年150万円)がかかると仮定します。

こうなると毎年150万円支払うパターンBが不利に思えます。パターンAは家賃0円で手元に5000万円相当の不動産まであり、俄然、持ち家の方が有利に思えます。しかし、話はそう簡単ではありません。まず、手元に5000万円分の不動産があるというのは、パターンBでも5000万円分の有価証券が手元にあるわけですから、不動産と流動資産の違いがあるだけで優劣はありません。

では家賃はどうでしょう。確かにパターンBはAでは払わずに済む毎月12万5千円の家賃を払っています。しかし、パターンBは有価証券で資産を持っているため、そこからインカムゲインが発生します(しっかり運用すれば)。もし、運用利回り3%であれば、1年で150万円の利益となり、これで毎月の家賃を支払う事が出来ます。

ここから考えると、パターンAも価値の同等な不動産を持っているわけですから、そこから同等な利益(年150万円)が上がっていると考えるのが自然です。他人に貸し出せば毎月12万5千円の家賃収入を得られるでしょうが、パターンAでは自分で住んでいますから、不動産から上がる利益を大家である自分に支払っている形と言えます。

つまり、パターンAは家賃は無いが、保有不動産を自分で消費(自分で住んでいる)から、他人に貸して家賃収入を得るというインカムゲインを放棄しているが、パターンBは家賃はあるが、有価証券からのインカムゲインを手にしているのであり、お互いが持っている資産に優劣が無ければ、そこから上がる収益も同じですから、インカムゲインの活用方法が異なるだけで家賃に関しても優劣は無いという事です。

持ち家は例え物件の価値が下がっても住み続けられるが、有価証券は利回りが下がればもっと安い所に引っ越す必要がある、だから持ち家の方が有利だと言う人もいます。確かにそういう面はありますが、何が何でも今の場所以外では暮らしたくないというのなら兎も角、引っ越す事がそこまで負担になるとは思えませんし、逆にそこに縛り付けられるという捉え方も出来ます。

世の中にはずっと同じ場所に住み続けるのに飽きる人もいれば、一つの場所に拘る人もおり、一概に損得が決められる問題ではないでしょう。

世間一般には、いまだに賃貸よりも持ち家が有利と考えている人が多いようですが、実際には優劣などなく、ただ選択の問題に過ぎないのです。

不動産のイニシャルコストとランニングコスト

持ち家というのは有価証券などと比べてコストが高い商品です。まず、購入する時に掛かるイニシャルコストに関して言えば、

・建物に対する消費税
・不動産仲介業者の手数料
・不動産取得税
・登録免許税
・印紙税

などが掛かります。一般に新築物件で物件価格の3~7%、中古物件で6~10%コストが掛かります。株式はネット証券会社の場合、手数料は0.数%、○万円まで無料という世界で、債権は購入手数料は基本的に無料です。

さらに、株式や債券などは持っているだけなら基本的にコストは掛かりませんが、不動産は持っているだけでコストが発生します。

・固定資産税
・管理費
・修繕積立金

などです。これらランニングコストは当然運用利回りを押し下げます。全く同じ価値、同じ運用利回りの不動産と有価証券があった場合、最初から不動産のパフォーマンスは有価証券に負けているのです。

建物部分は30年でゼロ

日本は建物部分の価値があっという間に減耗していく国であり、30年ほど経つと価値は0円、むしろ取り壊し費用を請求されたりします。なぜ、日本では家の価値がすぐ無くなるのかは、業界の体質、高温多湿で家の劣化が早い、木造と石造の違い、地震大国で家の寿命が短いなど色々言われています。

ここではその理由はこれ以上考えませんが、大事なのは持ち家というのは、時間経過と共に価値が減耗していくという事です。上がったり下がったりではなく、確実に減っていくのです。

持ち家特有のリスク

持ち家には持ち家特有のリスクがあります。以下に代表的なものをご紹介しましょう。

■実物不動産は流動性が低い
実物の不動産は株や国債などと比べて、流動性がとても低い商品です。売ろうと思っても買い手がつかなかったり、適正な売却価格も素人にはよく分かりません。どうしても売る必要がある場合は、投げ売りしてしまう結果になります。

■欠陥住宅だった
買った家が柱が繋がっていない、傾いている、使用した建材でシックハウス症候群に罹ったなどです。これは社会問題にもなりましたから、多くの人が意識しているでしょう。しかし、素人がどうやって欠陥があるかどうか、出来るかどうか見抜くのでしょう? 賃貸であれば欠陥が見付かった段階で引っ越せばいいだけです。

■ご近所に危ない人達がいた
折角、建てたマイホームの近所に暴力団の事務所が出来たとか、カルト教団が移ってきた、お隣さんと些細な理由からトラブルを起こし泥沼になったなど、殺人事件にまで発展したケースもあります。

■自然災害
地震、台風、津波など、自然災害で家が破壊される事もあります。損害保険に入っていればまだマシですが、そうでなければ目も当てられません。賃貸であれば大家さんに同情してから、さっさと引っ越せばいいでしょう。

こうして見ていくと、よく聞く持ち家トラブルは、賃貸であれば大概回避可能なものである事が分かります。

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