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不動産価格を査定する

不動産には四つの価格がついている

日本の不動産は一物四価(いちぶつよんか)と言われます。これは一つの不動産に四つの価格がついているという意味で、以前から不動産価格が分かり難いと言われる原因でした。

・実勢価格(実際の売買価格)
・公示価格(公示地価)
・路線価(相続税評価額)
・固定資産税評価額

の四つです。公示価格は国土交通省が公示する価格で、毎年1月1日の不動産価格を評価し、土地鑑定委員会が審査して決定します。この公示価格は他の地価の基準に用いられるため、最も重要な存在です。

相続税評価額は相続税、贈与税、地価税などの算定基準となる地価で、国税庁が路線毎に決めたもので、公示価格と同じく1月1日に決定されます。おおよそ公示価格の8割が目安とされているようです。

固定資産税評価額は、固定資産税などの地方税の徴収のために、市町村が3年に1回、1月1日時点の決定した価格です。おおよそ公示価格の7割、建物は新築で公示価格の5~7割が目安のようです。

なぜ、同じ1つの物に4つの価格がついているのでしょう? 要は行政機関がそれぞれ徴税し易いようにした結果、重層的な価格形態になってしまったのでしょう。

取引事例比較法と比準価格

元々日本では「取引事例比較法」という土地の値段の決め方が採用されてきました。取引事例比較法は周辺の土地の売買価格を根拠とし、そこから「比準価格」が導き出され値付けされるという方法です。

しかし、この取引事例比較法の根拠となる周辺の土地の取引価格ですが、これは不動産業者でもない限りそれが調べるのは容易ではありません。つまり、比準価格が本当に周辺の取引価格と比較して正しいかどうかは、我々一般人には分からないのです。

取引事例比較法と比べるとずっと明瞭なのが「収益還元法」です。これは、将来得られる収益を現在価値に割引いて算出する方法で、欧米ではこちらが主流です。

収益還元法で不動産価格を計算する

不動産の価格を求める場合、還元利回りが必要です。還元利回りとは投資額に対する年間の賃料収入の割合の事で、平たく言えば物件の運用利回りの事です。不動産価格の計算には還元利回りが必要ですが、これはどう求めればよいのでしょうか。

不動産から上がる収益にも建物部分と土地部分がありますし、建物は築30年もすれば借り手がいなくなりますが、土地は駐車場などとして利用すれば半永久的に収益を上げられるでしょう。

収益還元法にも建物と土地で別々に計算したり色々な計算方法があります。しかし、一般人にとってはそこまで厳密な計算は必要ありませんから、建物と土地を一緒の利回りで計算しても問題にならないでしょう。そもそも利回りに影響を与える要因はインフレ、金利、景気など様々ですから、建物と土地だけ一生懸命計算してもしょうがありません。

還元利回りの求め方も色々ありますが、最も手軽なのは似た不動産物件と比較する事です。要は計算したい物件と条件がほとんど一緒の物件を探して、その利回りを還元利回りに利用するのです。他にも、

・借入金と自己資金に係る還元利回りから求める
・土地と建物等に係る還元利回りから求める
・割引率との関係から求める

などといった方法があり計算式もあります。しかし、プロでもない人間にとってはそこまで厳密にする必要はないでしょう。アバウトに類似物件の比較で十分ではないでしょうか。ちなみに、一般的住宅では5~7%、事業用は8~10%が目安とされています。

では、実際に不動産物件の収益還元法を用いて査定してみましょう。例えば、Aさんが家賃20万円(年240万円)のマンションを持っているとします。還元利回りはここでは5%と設定します。不動産の還元価格は、

一定期間収益 ÷ 還元利回り = 不動産の還元価格

で出す事が出来ます(一定期間は通常年間になります)。となると、Aさんのマンションは、

240万円 ÷ 0.05 = 4800万円

になります。これは賃料から不動産の還元価格を出しましたが、逆に還元価格から賃料を計算する事も出来ます。例えば、4000万円のマンションを買い、賃料いくらで出そうと考えた場合、

4000万円 × 0.05 = 200万円

ですから、これを12ヶ月で割れば約167,000円が賃料という事になります。つまり、賃料と還元利回りが分かれば不動産の還元価格が分かり、還元価格が分かれば賃料の相場が分かるという事です。

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