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借地借家法とは

賃借人の権利は家主よりも強い

「借地借家法」という家主と賃借人に関する法律があります。不動産の土地を所有している人の権利を「底地権」、土地を借りている人の権利を「借地権」、建物を借りている人の権利を「借家権」と言います。日本では底地権よりも借地、借家権の方がずっと強いのです

どれ位、強いかというと、家賃を滞納して家主に出て行ってくれと行っても、嫌だと開き直るだけで住み続けるのが合法なほどです。

借地借家法は戦後間もない頃の法律で、当時は住む家の無い人が多く、家主の権利がとても強かったため、賃借人を守るために作られたと言われています。当時としては意味があったと思われますが、現在では様々な弊害を生み出していると指摘されています。

昔、地上げ屋というのが社会問題になりました。これは借地、借家権をタテに出て行こうとしない賃借人と交渉し、立ち退かせる事を専門に行う人達でした。時としてかなり乱暴、悪質な行為もしていたので批判の的になりました。

地上げ屋の所為で地価が暴騰するという批判もありましたが、これは借地、借家権をタテに賃借人が高額な立ち退き料を求めたからであり、その料金は後の土地代に上乗せされるわけです。そして、それが出来た根拠は借地借家法ですから、単純に地上げ屋を叩けば問題が解決したというのは誤解だったでしょう。

強すぎる借地、借家権を擁護する主張としては、貧しい社会的弱者が家主の都合で家を追い出される事で生活が破綻してしまう、というものです。確かにそれは同情すべきかもしれませんが、家は家主の私有財産であり、民主主義国家では個人の財産は国ですら奪う事は許されません。貧しく同情すべき人達といえど、家主の生活もあるわけですから、滞納する賃借人を追い出すというのは家主の正当な権利ではないでしょうか。

勿論、追い出された人々が可哀想だという意見も理解出来ますが、そういった人達は国が福祉により救済するべきで、他人の私有財産を侵害してよいという事にはならないでしょう。そもそもこのような事がまかり通ると、リスクが高過ぎて誰も不動産投資をしなくなりますし、家を借りたい人にしても質の高い住宅が提供されなくなってしまいます。

現在はこういった借地借家法の問題点を是正しようと、「定期借地権住宅」や「定期借家権」などの新制度が導入されています。いずれはお互いにwin-winな関係が築かれるのかもしれません。

敷金、礼金、更新料という文化

日本には敷金、礼金、更新料といった色々な名目でお金を取るシステムが普通です。海外でもsecurity deposit(セキュリティ・デポジット)」といった部屋の破損、家賃の滞納などを補填するための、事前に支払う保証金はあります。これは日本の敷金にあたるものです。

しかし、大抵はそれだけで、礼金やら更新料といったお金は掛からないようです。こういったものは借地、借家権に対するリスクの負担分ではと言われています。

さらに、敷金は退去時に返還されますが、同じ金額が返ってくるだけです。敷金というのは保証金といえど他人からお金を預かっているわけですから、融資であって融資には金利が発生します。大家さんはその預かったお金で資産運用出来るわけです。その増えた分を丸々取得するのはいかがなものか、という批判もあります。

韓国にはチョンセと呼ばれる保証金制度があり、例えば居住期間を2年と契約したら、入居時にまとまった保証金を預け、月々の家賃は無く、退去時には全額返還されます。なぜこんな事が可能かというと、家主が預かった保証金を運用するからです。このチョンセには不動産バブルを誘発すると批判も多いのですが、保証金は一種の融資ですから、それを賃借人に還元するという考えは良いものではないでしょうか。

定期借地権付住宅とは

従来の借地借家法の問題点を是正するために、平成4年8月に導入されたのが「定期借地権付住宅(定借住宅)」です。定借住宅が賃貸住宅と異なるのは、土地は借りていますが建物は自分の所有になる点です。普通の持ち家は土地も建物も自分の所有物、賃貸住宅は土地も建物も借り物、定借住宅は土地が借り物で建物が所有物という事です。

土地部分が借り物なのでその分安くなり、70~80%程度で購入出来、家は所有物ですから壁に釘を打とうと、リフォームや立て替えも自由です。原則、期間満了時には更地にして地権者に返さなければならず、再契約、建物の買取請求は出来ません。定期借地権には3種類あり、

・一般定期借地権
借地期間を50年以上としたもの。期間の満了に伴い、原則として借り主は建物を取り壊して土地を返還する必要があります。

・建物譲渡特約付借地権
契約後30年以上経過した地点で土地所有者が建物を買い取ることをあらかじめ約束しておきます。買い取った時点で借地権がなくなります。

・事業用借地権
借地期間を10年以上20年以下とし、事業用に建物を建てて利用するための定期借地権で、住宅には使えません。

一般的に定借住宅というと一般定期借地権付きのものであり、契約期間50年ですから安心して住む事が出来ます。

一戸建てだけでなく定期借地権付マンションも存在します。賃貸ではなくマイホームとしてのマンションとの違いは以下です。

費用項目 定期借地権付マンション 一般のマンション
取得価格 一般マンションの70~80%程度
地代 土地に対する固定資産税 無し
権利金 必要 不必要
解体積立金 必要 不必要
修繕積立金 必要
管理費 必要
税金 建物に対する固定資産税 土地と建物に対する固定資産税

定期借家権とは

「定期借家権」は平成12年3月に作られた法律で、従来の強すぎる借家権を制限し、一定期間で退去するという事を予め決めておく借家権です。契約期間が満了すると更新無しで退去しなければならないため、従来の借家権のリスクを軽減する事で賃料を下げる事が目的です。

一般的な賃貸と比べて20%程度安いようです。従来の借家権で起きていたリスク(悪質入居者などのリスク)は、当然、賃料に上乗せされていたでしょうから、そのリスク金額が大体これ位だったと言う事も出来るでしょう。

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