mixiチェック このエントリーをはてなブックマークに追加

住宅ローンの上手な借り方

住宅ローンは使途の決まったローン

住宅ローンはマイホームを購入、新築、増築、改築、借り換えするためのローンであり、借入金はその支払いにしか使えません。不動産担保ローンはその使途が限定される事はなく、住宅ローンとはそこが違います。持ち家の購入など最初の住宅ローンを「ファーストモーゲージ」、返済の終わった不動産を担保に行う新たな借り入れを「セカンドモーゲージ」と言います。

住宅ローンも銀行系とノンバンク系の金融機関で組む事が可能です。違いは銀行系は審査に厳しくノンバンク系は緩い、金利は銀行系の方が安くノンバンク系は高い等が挙げられます。正直、銀行に断られでもしない限りノンバンク系で組む必要はないでしょう。

住宅ローンの金利

変動金利型は短期プライムレート、固定金利型は長期金利に連動するものが主流で、変動型金利は2.5%前後、10年固定型金利は3.5%前後となっています。

金利は変動型がいいのか固定型がいいのかは何とも言えません。金利でも書きましたが、固定金利は期間内に市場金利がどれだけ上がっても、支払額が変更される事はありませんが、変動金利は市場金利が上がればそれに伴って上がるため、どこまでも上がる可能性があります。一概にどちらが有利だとは言えませんが、今後金利が上昇していくのなら固定金利が、今後も現在のような低金利が続くのなら変動金利が有利だというだけです。

現在は非常に低金利な時代ですから、今後は上がると予想している人が多いようです。それが正しいとすれば固定金利型の方が支払額が減ると思われますが、実際どうなるかは誰にも分からないというのが本当のところでしょう。

セカンドモーゲージとリバースモーゲージ

セカンドモーゲージは今後重要な存在になるはずです。不動産以外に資産を持たない人達は、老後資金としてそれを流動化させるしかないからです。方法としては売却するか不動産を担保にして資金調達するしかありません。

現在セカンドモーゲージは単なる住宅ローンより高金利になっており、それが払えないのであれば家を売るしかありません。何十年も掛けて終の棲家を作ったのに、リタイアした時に売らねばならいのなら何のために買ったのか分かりません。

日本は今後老人が増えて行くわけですから、日本でもいずれはセカンドモーゲージが一般的になる時代が訪れるでしょう。セカンドモーゲージ以外にもリバースモーゲージというものも存在します。これは持ち家を担保にして年金形式で資金を貸しつけ、本人が死亡した時点で抵当権を行使し、売却して資金を回収します。

リコースローンとノンリコースローン

日本人の住宅ローンのほとんどはリコースローンです。リコースローン(遡及型融資)とは、返済が滞り担保を提供しても債務が返済できない場合、担保以外の個人資産まで債務を遡及(そきゅう)させて支払う義務を負うローンの事です。

逆に債務は担保以外に遡及しない、担保を金融機関に提供すれば債務は全て無くなり、他の個人資産にまで遡及しないのがノンリコースローン(非遡及型融資)です。物件の価格下落リスクは金融機関が負う事になり、保険が掛かっている分ノンリコースローンの方が金利が高くなります。

地価などの不動産価格が上がっている時は、金利の安いリコースローンが有利ですが、不動産価格が下がっている時は、万が一のリスク(地価の暴落などによって多額の借金を背負う等)に備えながらマイホームを購入出来るので、ノンリコースローンも有力な選択肢になります。

2011年3月11日の東日本大震災では、多くの人達が自宅を津波により失いましたが、家は無くなっても住宅ローンは無くなりませんから、無い家のローンを今後も返し続けていく事になります。もしこれがノンリコースであれば、借り手は不動産(価値が無くなった)の権利を金融機関に譲渡するだけで債務を清算出来ます。

しかし、日本ではノンリコースローンの住宅ローンは基本的に無く、借り手はリコースローンを選ばざるを得ない状況です。出来るだけ早くノンリコースローンが普及してほしいものです。

住宅ローンは信用取引

住宅ローンは通常、自己資金の5倍程度のローンを組みます。自己資金が600万円ならその5倍ですから3000万円の家を買う事になり、差額の2400万円を借り入れる事になります。住宅ローンを借りて不動産(マイホーム)を買うという事は、株式の信用取引そのものです。

信用取引はレバレッジをかけて自己資金の何倍もの取引をします。利益も損失もかけたレバレッジの分だけ膨らむわけです。こう聞くと恐ろしさを感じる人もいるでしょう。しかし、全く同じであるにも関わらず、「住宅ローン」と言葉が変わっただけで投資自体した事の無い人が、平気で自己資金に高いレバレッジをかけて信用取引をするのは不思議な話です。

多くの人が住宅ローンで家を買った方が得だと考えていますが、これは投資はレバレッジをかければ得だと言うのと同じです。投資対象が値上がりするのなら、少ない自己資金で購入するより5倍効率的ですが、値下がりすれば損失も5倍効率的になるというだけです。そしてバブル崩壊後、日本の地価は一貫して下がり続けています。

住宅ローンを組んでマイホームを購入するというのは、実はハイリスクな投資行動なのです。多くの人はみんなやっているからという理由で安心していますが、本当に自分にとって住宅ローンは必要かどうか考えた方がよいでしょう。

スポンサード リンク